【國試論壇】沒有客人光顧，繳不出店租怎麼辦？-論情事變更...
活動摘要：
【國試論壇】沒有客人光顧，繳不出店租怎麼辦？-論情事變更...
論情事變更原則，以門可羅雀的咖啡廳為例
壹、前言
從去年12月延續至今的武漢肺炎疫情，不僅造成全球疫情病例不斷增加，亦嚴重影響經濟狀況。
台灣幸而疫情控制穩定，人民得以享有安心居住的環境。
然而，為了避免群聚感染，民眾盡量不出門，導致實體店面的銷售額銳減，亦陸續傳出經營許久的老店歇業。
本文將探討於契約成立後，發生不可預料之情事，導致原預定達成之契約效果大幅降低，契約當事人是否得據此請求法院調整原給付？
貳、案例事實
小明認真在咖啡廳打工，一邊存創業基金，一邊學習經營咖啡廳的方式。經過好幾年的努力之後，終於準備好在東區開一間具有文青風格的咖啡廳。小明志得意滿的迎來當老闆的日子，殊不知武漢疫情驟然爆發，東區人潮銳減，連帶影響咖啡廳的生意。小明每天開店都在煩惱下個月的租金。試問如果你是小明的律師，有何法律上基礎可以向房東主張？有無時效之限制？該時效之起算時點為何[1]？
參、爭點概述
(一)本案得否適用民法第227條之2情事變更原則酌減租金？
(二)小明的房東有無先行協商義務？
(三)民法第227條之2情事變更原則之行使有無時效限制？若有，其時效期間之起算時點為何？
肆、爭點解析
(一)民法第227條之2情事變更原則之構成要件
1.客觀上情事變更事由之發生
環境或是客觀基礎事實之變更，始得適用情事變更原則；若僅為契約雙方當事人主觀上未預見之情形，則不得適用情事變更原則[2]。亦即僅客觀事實之變更得適用情事變更原則。
2.於契約存續期間發生
情事變更發生於法律關係發生後及消滅前[3]，亦即於法律關係存續期間始得適用情事變更原則。
3.當事人不可預料之情事
契約當事人不可預見變更之情形，以及非契約當事人合理可預期之範圍內[4]。亦即契約當事人實際上未預見影響契約給付之情事變更，且其亦無法合理預期該情事之發生。
4.依照原契約約定給付顯失公平
不公平之情形導致契約當事人信守原契約關係已難以符合期待，惟是否顯失公平必須就個案情形認定之[5]。是否顯失公平應衡量契約當事人之給付以及對待給付之內容而定。
(二)依據我國現行法規，小明的房東並無先行協商之義務
縱使目前現行民法有契約當事人先行協商之相關規定（例如民法第425條之1第2項推定租賃之租金數額協議），惟關於民法第227條之2情事變更原則並無重新協商義務之規定。然有學者認為契約當事人得於契約中約定「重新協商條款」，約定不能協商時應如何調整契約或違約之損害賠償責任；於契約當事人未約定重新協商條款時，以誠信原則建構契約當事人之重新協商義務[6]。筆者認為基於尊重契約當事人之意志並實踐私法自治，避免法院介入，此項見解殊值贊同。
(三)時效期間得類推適用民法第127條第7款二年之規定，應自該權利完全成立時起算
1.時效期間
依據民法第227條之2主張情事變更原則，此權利性質為形成權，而現行法規未設有除斥期間，實務上有認為未避免契約當事人之法律關係長久處於可能受到法院判命增減給付之不確定狀態，解釋上得類推適用民法第127條第7款2年之短期消滅時效規定[7]。
2.時效之起算時點
有學者認為形成權除斥期間之起算，應自發生情事變更事由後起算始為適當[8]，惟有實務見解認為情事變更之時效起算時點應自權利完全成立時起算，而權利之成立時點應依據個案情形認定[9]。
伍、結論
若筆者是小明的律師，於和房東訂立租賃契約後，發生因應武漢肺炎疫情而經營不善，營收不佳之而無法支應房租之情形，由於情事變更事由係發生於系爭租賃契約之存續期間，且非小明可以預料之情形。若要求小明繼續支付原約定租金有顯失公平之情形，則得以依據民法第227條之2向法院主張情事變更，聲請減少原契約約定之給付。而本件小明之請求權時效應自權利得完全成立時起算，其時效期間得類推適用民法第127條第7款二年之短期消滅時效規定。
陸、相關法條
(一)民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」
(二)民事訴訟法第397條規定：「確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果。但以不得依其他法定程序請求救濟者為限。前項規定，於和解、調解或其他與確定判決有同一效力者準用之。」
[1]案例事實為筆者自擬，並未指涉任何實際個案。
[2]最高法院106年度台上字第2066號民事裁定。
[3]葉啟洲，〈台灣民事法上之情勢變更原則〉，《月旦民商法雜誌》，第62期，2018年12月，56頁。
[4]吳從周，〈情事變更原則在工程契約上的幾個實務問題〉，《月旦法學雜誌》，296期，2020年1月，195頁。
[5]邱聰智，《新訂民法債篇通則（下）》，新訂二版，2014年2月，15-16頁。
[6]楊宏暉，〈論情勢變更原則下重新協商義務之建構〉，《臺北大學法學論叢》，97期，2016年3月，69頁。
[7]最高法院102年台再字第18號民事判決。
[8]邱聰智，前揭註5，18頁。
[9]最高法院106年台上字第4號民事判決。
資料來源：國試論壇 https://bit.ly/3hq6Xau
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