分管契約拘束性判斷標準|分管契約之效力|國試論壇司法趨勢

壹、前言
全體共有人間以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，稱為「分管契約」。
分管契約不以訂立書面為必要，性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束力，
但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，第三人是否繼續受分管契約效力之拘束
對此大法官解釋及新增訂之民法第826-1條有不同之判斷標準。


貳、案例事實
A大樓為一區分所有建物，原告甲在民國84年買下A大樓之6樓，成為區分所有權人，
甲認為2、7樓之所有人乙未經全體區分所有權人同意，
擅自在7樓之屋頂平台上違規搭建B建物並占有使用，使其受有相當於每月租金393元之損害。
爰依民法第767條、第821條、第179條規定，請求乙拆除B建物，給付相當於租金之不當得利
並自起訴狀繕本送達日起至拆除A、B增建物之日止，按月給付伊393元之判決。
被告乙則抗辯，A大樓起造人間成立分管協議，同意乙使用屋頂平台，
並由建商一併施作該屋頂平台上之B建物交付乙使用，
甲嗣於84年間購買A大樓6樓，應受該分管契約之拘束。


參、共有物分管契約拘束的判斷標準
一、大法官釋字第349號解釋：「知悉」或「可得而知」
民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，
後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。
故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。
最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，
認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，
其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，
就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，
亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，
與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。

二、民法第826-1條第1項：「登記」
不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，
於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。
其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
本條項增訂理由謂：
「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在
（最高法院四十八年台上字第一○六五號判例參照）。
使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第八百二十條第一項所為之決定，亦應做相同之解釋。
又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三四九號解釋，並仿外國立法例，
於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力」


肆、歷審見解
本件二審法院認定該分管契約不存在，乙無權占用屋頂平台以及B建物，
縱然系爭分管契約存在，仍屬債之契約，不得拘束嗣後受讓6樓之區分所有權人甲。
然最高法院認為，原審對於分管契約存在與否恝置不論，有所疏漏。

並援用大法官釋字第349號解釋意旨，
以區分所有權人是否「知悉或可得而知」作為分管契約拘束之判斷標準。
倘若分管契約確實存在，甲又自承其受讓A大樓6樓所有權時，屋頂平台已有B增建物由乙使用，
乙亦向來分攤系爭建物電梯保養費用7分之3
（1樓及地下層未使用電梯，乙分攤2樓、7樓及8樓之電梯保養費）
，得否猶認甲不知或非可得而知分管契約存在，而得不受其拘束，即非無研求之餘地。

本件經最高法院廢棄發回更審後，更審法院判決認定該分管契約存在，
但因系爭分管契約成立於民法第826-1條增訂公布施行前
（民國98年1月23日公布，依民法物權編施行法第24條第2項規定，自公布後6個月施行），
基於法律不溯及既往原則，本件不適用民法第826-1條。
依最高法院見解應援用釋字第349號知悉或可得而知之判斷標準，
因甲購買A大樓6樓時已知悉頂樓之實際使用狀況以及電梯保養費之分擔情形，
不得主張其不知或不可得而知系爭分管契約存在，應受分管契約之拘束，故駁回甲之請求。


伍、延伸問題
在增訂民法第826-1條後，將分管契約對於受讓人之拘束力，
分為不動產及動產分別立法，不動產需經「登記」後，分管契約始對受讓人產生拘束力；
動產則參考釋字第349號解釋意旨以受讓人「明知」或「可得而知」，分管契約始對受讓人產生拘束力。

然經學者研究，實務上辦理不動產分管契約登記者，數量甚微[1]。
若本件分管契約成立於民法第826-1條公布施行後，且未經登記，
但6樓區分所有權人甲事實上知悉或可得而知該分管契約存在，甲是否受系爭分管契約拘束？
學者有認為未登記之不動產分管契約，在受讓人「明知」或「可得而知」情形下，
不應僅以該契約登記與否作為唯一的判斷，而贊同仍以釋字第349號解釋意旨而判斷[2]。

[1]林俊廷，論地下室停車位之默示分管契約──最高法院105年度台上字第1443號判決評析，
月旦裁判時報，58期，頁56；張永健，民法第826條之1分管權之法律經濟分析：
財產權與準財產權之悉辨，臺大法學論叢，40卷3期，2011年9月，頁1258。

[2]謝哲勝，共有物管理對於繼受人的效力──最高法院102年度台上字第500號民事判決評
釋，法令月刊，64卷10期，2013年10月，5、6頁。